Keine stillschweigende Verlängerung eines Landpachtvertrages durch Weiterbewirtschaftung

Macht nach dem Ablauf der Pachtzeit eines Landpachtvertrages der Verpächter keinen Räumungsanspruch geltend und wirtschaftet der Pächter in Hoffnung auf eine Fortsetzung des Pachtvertrages einfach weiter, herrscht ein vertragloser Zustand. Der Pächter wirtschaftet dann auf eigenes Risiko. Entzieht der Verpächter dem Pächter schließlich den Besitz der noch von dem Pächter bewirtschafteten Flächen, besteht ein Schadensersatzanspruch des Pächters wegen nicht gezogener Nutzungen nicht.

Dies gilt aufgrund der Vorschrift des § 594 S. 2 BGB, die sich häufig modifiziert in Pachtverträgen wiederfindet. Eine automatische Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit erfolgt nach der gesetzlichen Regelung, wenn die schriftliche Anfrage des einen Vertragsteils auf Fortsetzung des Pachtvertrages von dem anderen Vertragsteil nicht binnen einer Frist von drei Monaten ablehnend beantwortet wurde. Kann der Pächter eine solche schriftliche Anfrage nicht vorweisen und diese in einem ggf. zu führenden Prozess nicht beweisen, ist es nicht schlicht durch die Weiterbewirtschaftung der Fläche zu einer Verlängerung des Pachtvertrages gekommen. Denn für Landpachtverträge gilt die Regelung des § 545 BGB, wonach sich das Miet-/ Pachtverhältnis nach Ablauf der Vertragszeit auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Gebrauch fortgesetzt wird und der Eigentümer nicht widerspricht, gerade nicht.

Folge des vertraglosen Zustandes ist, dass Schadensersatzansprüche des Pächters nicht bestehen. Der Pächter wurde zu einem nichtberechtigten Besitzer und kann daher nach dem Entzug der Fläche durch den Verpächter keine entgangenen Nutzungen geltend machen.

Konsequenzen für die Praxis

Eine bloße Weiterbewirtschaftung einer Fläche nach Ablauf der vertraglichen Laufzeit eines Pachtvertrages führt nicht automatisch zur Verlängerung des Pachtvertrages. Ein Pächter sollte daher bei dem Verpächter schriftlich (mit Nachweis) hinsichtlich der Fortsetzung des Pachtverhältnisses anfragen. Nur, wenn es dem Pächter möglich ist, die schriftliche Anfrage und deren Zugang beim Verpächter zu belegen, könnte er Schäden, die ihm durch den Entzug der Flächen durch den Verpächter entstehen, diesem gegenüber auch geltend machen.