Vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes war die Frage, ob eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums eines Beschlusses bedarf umstritten. Dieser Streit setzte sich weiter fort.
Mit Urteil vom 17.03.2023, AZ. V ZR 140/22 hat sich nunmehr der BGH mit dieser Frage auseinandergesetzt und kommt zu dem Ergebnis, dass jede bauliche Veränderung eines legitimierenden Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Denn bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden. Es ergeben sich lediglich dann Ausnahmen, wenn das Beschlusserfordernis gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG abbedungen worden ist.
Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung vornehmen möchte, hat daher stets zunächst auf einen Gestattungsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer hinzuwirken. Dabei ist zu seinen Gunsten § 20 Abs. 3 WEG zu berücksichtigen, wonach er verlangen kann, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder von der Maßnahme beeinträchtigte Wohnungseigentümer einverstanden sind. Sollte ihm sodann der Beschluss dennoch verweigert werden, so hat er einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG herbeizuführen, ehe er mit der Baumaßnahme beginnt.
Bei einer Zuwiderhandlung können sodann die übrigen Wohnungseigentümer Unterlassungsklage erheben. Im Rahmen dieser Klage kann der bauwillige Wohnungseigentümer ihr sodann nicht gemäß § 242 BGB („Treu und Glauben“) entgegenhalten, dass er einen Anspruch auf einen entsprechenden Beschluss hat.
Konsequenz für die Praxis
Für den bauwilligen Wohnungseigentümer
Bei der Planung einer baulichen Maßnahme muss jeder Wohnungseigentümer bedenken, dass er zunächst eines entsprechenden Beschlusses durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf und er diesen gegebenenfalls im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage durchsetzen muss.
Für die weiteren Wohnungseigentümer
Beginnt ein Wohnungseigentümer ohne vorausgegangenen Beschluss entsprechende Baumaßnahmen, so besteht die Möglichkeit der Erhebung einer Unterlassungsklage, um die Baumaßnahme zu verhindern.
Im Rahmen des Gestattungsbeschlusses sollte jedoch abgewogen werden, ob überhaupt eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer vorliegt, denn sollte dies nicht der Fall sein, so besteht ein Anspruch auf Zustimmung, welcher einklagbar ist.
Rechtsanwältin
Rechtsanwältin im Anstellungsverhältnis